21.02.2024
Projektový manažment a riadenie developerského projektu
Plánovanie a riadenie developerského projektu naberá na význame najmä v čase stagnácie realitného trhu. Bez kvalitného projektového manažéra môže ziskovosť podnikateľského zámeru výrazne klesnúť.Projektový manažment je bežným nástrojom riadenia komplexných úloh a týka sa aj oblasti developerských projektov a s nimi súvisiaceho procesu zhodnocovania pozemkov a manažmentu následnej výstavby a predaja nehnuteľností. V súčasnom období stagnácie realitného trhu je kľúčové, aby plánovaný projekt mal vopred určeného manažéra, ktorý nastaví podnikateľský zámer tak, aby akcionári mali možnosť dosiahnuť plánované výnosy aj pri konzervatívnych finančných kalkuláciách. Zároveň je pri plánovaní a riadení projektu veľmi dôležité, aby podnikateľský plán spĺňal parametre, ktoré vyžaduje banka pri jeho financovaní. Bez bankových zdrojov totiž nie je obvyklé púšťať sa do developerského projektu, keďže vlastné zdroje (equity) sú ako zdroj financovania projektu „najdrahšie“.
Ceny novostavieb v poslednom období mierne klesli a väčšina developerov sa snaží podporiť predaj či už bezplatným parkovacím státím alebo inou formou subvencie, čo je tiež nevyhnutné zohľadňovať pri finančných projekciách nových projektov a prispôsobiť situácii na trhu očakávania akcionárov, ako aj parametre projektu.
V rámci plánovania developerského projektu postupujeme v CLOSER CONSULTING tak, že manažér identifikuje potenciál stavebného pozemku, čiže prekonzultuje na oddelení územného plánovania príslušného miestneho úradu maximálnu možnú výmeru stavebných plôch, minimálne požiadavky na zelené plochy a potreby statickej dopravy. Následne architekt spracuje získané údaje a vypracuje objemovú štúdiu, ktorej vhodnosť konzultuje s príslušným miestnym úradom. Paralelne beží proces, v ktorom inžinier preverí kapacity a dostupnosti inžinierskych sietí a určí body napojenia. Pri developerskom projekte môžu vzniknúť problémy s kapacitou kanalizácie, s „nedostatkom“ elektrickej energie a vznikajú vynútené investície (napr. potreba vybudovania novej trafostanice). Všetky vyššie uvedené zistenia zapracujú projektanti jednotlivých profesií do projektovej dokumentácie.
Okrem už spustených procesov, ktoré pokračujú územným konaním a následne stavebným konaním, si projektový manažér musí nechať vyhotoviť odhad výšky stavebných nákladov na hlavnú stavbu, terénne úpravy, komunikácie a inžinierske siete. K týmto nákladom sa napočíta cena pozemku, poplatok za rozvoj, cena projektovej dokumentácie, náklady na projektového manažéra a stavebný dozor (prípadne iný ľudský kapitál), poistenie stavby, daň z nehnuteľnosti, bankové poplatky týkajúce sa úveru a úroky a v neposlednom rade realitné provízie, prípadne iné náklady na marketing a predaj.
Súčasťou finančného plánovania by mala byť aj rezerva cca 1-2 % objemu investičných nákladov. V rámci spracovania podnikateľského plánu porovnáva finančný analytik spoločnosti CLOSER CONSULTING menované nákladové položky s očakávanými výnosmi z projektu. Príjmy (ceny bytov, parkovania, prípadne domov a záhrad) sú odhadované na základe prieskumu cien relevantného trhu, pričom je vypracovaný konzervatívny a tiež realistický variant vývoja investície. Zároveň sa v každom kroku plánovania snažíme predvídať a eliminovať potenciálne riziká.
Po získaní bankového financovania a po ukončení tendra na generálneho dodávateľa stavby je započatá výstavba. Projektový manažér na dennej báze sleduje proces výstavby a s pomocou stavebného dozoru kontroluje ďalšie kroky v naplánovanom harmonograme. Zastrešuje aj komunikáciu s bankou a pripravuje podklady týkajúce sa úhrad faktúr z úverových zdrojov. Žiaduca je aj komunikácia s realitnou kanceláriou a nastavenie splátkového kalendára kúpnej ceny tak, aby sa v kombinácii s hypotékami stal výsledný produkt dostupným pre dnešného klienta.
Projekt končí kolaudáciou, predajom nehnuteľností a splatením bankového developerského úveru. Až potom môžu projektový manažér a akcionári bilancovať, ako bol daný proces efektívny a aký zisk pred zdanením bol dosiahnutý.
V prípade potreby konzultácie v oblasti nastavenia projektu, samotného spracovania podnikateľského plánu, respektíve pri potrebe zastrešenia projektového manažmentu vami plánovaného developerského projektu sa neváhajte obrátiť na našu spoločnosť.
Zdroj: CLOSER CONSULTING
#projektovymanazment
#riadeniedeveloperskehoprojektu
#development