04.06.2018
Obmedzenia pri poskytovaní hypoték

Ceny bytov presiahli úroveň spred krízy 2008, úvery na bývanie chce NBS obmedziť, pôjdu úrokové sadzby opäť nahor? chystá sa utlmenie ekonomiky v globále?

Vzhľadom na rôzne aktuálne prognózy a vyhlásenia NBS, by sme radi zosumarizovali, čo nás všetkých čaká v najbližšom období a čo sa môže udiať. V našej krajine sa vraj nafukuje úverová bublina a len za posledný rok si Slováci od domácich bánk požičali takmer 3,76 miliardy eur.
Slováci sa vo veľkom zadlžujú v oblasti hypoték, či už za účelom vlastného bývania alebo prenájmu nehnuteľností tretím stranám. Toho času sú totiž hypotéky ľahko dostupné z dvoch hlavných dôvodov: vieme si požičať už od výhodných menej ako 1 % p.a. (čiže pri našej čistej mzde xy nám požičajú viac dostupných úverových peňazí) a v bankách je prebytok likvidity. Dlžníci si ale musia uvedomiť, že keď pri dnešných 1 % p.a. a 100 tis Eur hypotéke je mesačná splátka ca 320 Eur, o tri roky, po skončení fixácie úrokovej sadzby, môže byť ú.s. napr. 3 % p.a., a mesačná splátka tak vzrastie na ca 420 Eur / mes. Keďže k tomuto faktu pristupuje veľa dlžníkov vlažne a je vysoko pravdepodobné, že dôjde k rastu úrokových mier, NBS predchádza budúcemu úpadku hypodlžníkov tak, že zavádza reštrikčné opatrenia.
Dôvody na zmenu a zmeny, čo nás čakajú:

- NBS nechce podporovať hypotéky na byty na "kšeft"
- Úvery na bývanie od bánk už prekročili 25 miliárd eur
- Obmedzí sa výška hypotéky vzhľadom na čistý príjem žiadateľa (rodiny)
- Zníži sa suma hypotéky voči hodnote zabezpečenia

Postupne sa zníži podiel úverov, ktoré by klientov v porovnaní s ich príjmom neprimerane zadĺžili. Ide o úvery, pri ktorých celkový dlh, vrátane nového úveru, prevyšuje 8-násobok čistého ročného príjmu žiadateľov o úver. Tento podiel sa bude len postupne znižovať.
Maximálny podiel úverov prevyšujúci 8-násobok čistého ročného príjmu:

1.7.2018 až 30.9.2018 – 20 %
1.10.2018 až 31.12.2018 – 15 %
1.1.2019 až 31.3.2019 – 10 %
Po 1.4.2019 – 5 %

Zmeny v rámci úverov na bývanie zasiahne aj sumu hypotéky voči hodnote zabezpečenia. V súčasnosti môžu úvery, ktoré presahujú 80 % hodnoty založenej nehnuteľnosti, tvoriť najviac 40 % nových úverov. Od 1. júla 2018 sa tento podiel mierne zníži na 35 %. Neskôr sa tento podiel bude ďalej postupne znižovať na 20 %.
Maximálny podiel úverov medzi 80 % a 90 % hodnoty nehnuteľnosti:

1.7.2018 až 30.9.2018 – 35 %
1.10.2018 až 31.12.2018 – 30 %
1.1.2019 až 31.3.2019 – 25 %
Po 1.4.2019 – 20 %

Okrem toho sa od 1. júla 2018 zruší možnosť poskytovať úvery nad 90 % hodnoty nehnuteľnosti, a to vrátane úverov vo výške 100 % nehnuteľnosti.

Z uvedeného vyplýva, že NBS rozumne predchádza budúcim problémom, ktoré môžu nastať vplyvom rastu úrokových mier a tiež vplyvom poklesu cien nehnuteľností. Totiž ceny bytov už presiahli úrovne spred krízy 2008 a predpokladáme, že dôjde ku korekcii. Korekciu môže ale spustiť aj samotné obmedzenie hypoték, alebo ochladenie makroekonomiky SR, resp. stagnácia ekonomiky Európskej únie.
Čo nás ale následne neminie? Ak si pamätáte na rok 2008, v USA padol realitný trh, u nás sa od leta prakticky prestali predávať nehnuteľnosti a niektoré novostavby čakali aj rok na svojich klientov - čiže zostane časť bytov nepredaná, čo môže spomaliť tempo ďalšej výstavby, poklesne dopyt po pracovnej sile, ktorý je dnes na maxime (dnes prakticky nie je možné zohnať odborných stavebných robotníkov), klesne dopyt po materiále (ceny materiálov sú tiež historicky najvyššie), a časť úverov padne do defaultu, dlžníci (fyzické a právnické osoby) ich nebudú vedieť vrátiť.
Preto sa prikláňame k teórii, že Slovensko môže o 1-3 roky postihnúť opať stagnácia, prípadne kríza, a treba zodpovedne pristupovať k novým projektom, či už osobným alebo firemným. Je potrebné dvakrát zvážiť mieru budúceho úverového zaťaženia a počítať v kalkuláciach radšej s minimalistickými variantmi.

Použité zdroje: https://vofinanciach.sk, https://spravy.pravda.sk, Closer Consulting